Nachhaltig RENDITEOBJEKTE finanzieren

Ich freue mich, dass Du Dich auch für nachhaltige Finanzierung bei Renditeobjekten interessierst!

Wenn Du eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen oder bauen möchtest, gibt es einige wichtige Unterschiede in der Herangehensweise im Vergleich zur Selbstnutzung. Während bei der selbstgenutzten Immobilie der Fokus oft auf persönlichen Bedürfnissen und langfristiger Lebensplanung liegt, stehen bei einer Renditeimmobilie finanzielle Erträge, Wertsteigerung und Rentabilität im Vordergrund.

Die Renditeimmobilie kann aber auch als Altersvorsorge betrachtet werden, denn wenn Du das Objekt abgezahlt hast, erzielst Du mit den Mieten EInnahmen, die später als Art „passives Einkommen“ betrachtet werden können. „Passives Einkommen“ ist aus meiner Sicht nicht der richtige Ausdruck, denn Du arbeitest aktiv am Erhalt und der Verwaltung, passiv nur deshalb, weil Du hier keiner regelmäßigen Tätigkeit als Angelsteller nachkommst.

Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Du bei einem Renditeobjekt anders betrachten solltest:

1. Renditeberechnung und Kapitalrentabilität

Der zentrale Unterschied bei einem Renditeobjekt ist die genaue Berechnung der Rendite, also des Gewinns, den Du aus Deiner Investition ziehen kannst. Dazu gehören folgende Kennzahlen:

• Bruttorendite: Die Bruttorendite berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie. Diese Kennzahl gibt einen ersten Eindruck davon, wie rentabel das Objekt sein könnte.
• Nettorendite: Hier werden die Nebenkosten des Kaufs (wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer) sowie laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko) abgezogen. Die Nettorendite gibt ein genaueres Bild der tatsächlichen Ertragskraft.

Eine gute Nettorendite liegt in der Regel zwischen 4 und 6 %, je nach Lage und Art der Immobilie. Eine präzise Kalkulation der Rendite ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Deine Investition sich langfristig lohnt.

Wenn ich mich früher mit meinem Vater über das Thema einer Renditeimmobilie ausgetauscht habe, sagte er immer sofort:

LAGE   LAGE   LAGE

Wir haben selbst in eine Mietwohnung investiert, die sich in einer aufstrebenden Gegend befand, und konnte innerhalb weniger Jahre von einer sehr interessanten Wertsteigerung profitieren. Es lohnt sich also, in Stadtteile mit Potenzial zu investieren, auch wenn sie noch nicht als „Top-Lagen“ gelten.

3. Mietertrag und Mietausfallrisiko

Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Mietausfallrisiko. Selbst bei einer hohen Bruttorendite musst Du immer mit dem Risiko rechnen, dass die Immobilie nicht durchgängig vermietet ist oder Mieter ihren Zahlungen nicht nachkommen. Eine konservative Planung sollte also auch diese Eventualitäten berücksichtigen. Es ist ratsam, Rücklagen für Leerstände und Mietausfälle zu bilden. Außerdem solltest Du die Bonität potenzieller Mieter gründlich prüfen.

4. Steuerliche Aspekte und Abschreibungen

Ein Renditeobjekt bringt zusätzliche steuerliche Überlegungen mit sich, die Du bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht hast. Zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen gehört die Möglichkeit, Abschreibungen auf die Immobilie geltend zu machen. Hierbei kannst Du über die sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) einen Teil der Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Bei Neubauten sind diese Abschreibungen oft höher, was zu einer größeren Steuerersparnis führt.

Darüber hinaus kannst Du laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Zinsen für die Immobilienfinanzierung steuerlich geltend machen. Es ist ratsam, Dich mit einem Steuerberater abzustimmen, um alle möglichen Vorteile zu nutzen und eine klare Strategie zu entwickeln.

Nach Ablauf von verschiedenen Fristen kann die Immobilie – so die Marktsituation will – mit guten Gewinnen verkauft werden. Hier ist es auch sehr ratsamt steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, denn schnell kann das Finanzamt Deinen geplanten Gewinn durch Steuerzahlungen reduzieren. Lass Dich hier auf jedenfall fachlich gut unterstützen!

5. Finanzierungsstrategien

Die Finanzierung eines Renditeobjekts unterscheidet sich oft von der eines Eigenheims. Banken bewerten ein Renditeobjekt unter dem Gesichtspunkt der Rentabilität, weshalb hier die möglichen Mieteinnahmen in die Kalkulation einfließen. Du solltest daher darauf achten, dass die monatlichen Kreditraten durch die Mieteinnahmen gedeckt sind – dies nennt man auch „Tragfähigkeitsberechnung“. Wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die Finanzierung zu decken und zudem noch einen Gewinn abwerfen, ist die Immobilie aus finanzieller Sicht solide.

Manche Investoren setzen auch auf Hebelstrategien (Leverage), indem sie möglichst wenig Eigenkapital einbringen und den Rest über Kredite finanzieren. Dies kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, birgt aber auch größere Risiken, wenn die Mieteinnahmen nicht konstant sind oder die Zinsen steigen.

Auch hier: unbedingt die Fachberatung einer Steuerkanzlei mit hinzuziehen.

6. Instandhaltung und Verwaltung

Bei einem Renditeobjekt musst Du die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie genau planen. Dies umfasst nicht nur Reparaturen, sondern auch die laufende Verwaltung der Mietverträge, Kommunikation mit den Mietern und die Beauftragung von Handwerkern. Aus eigener Erfahrung kann ich Dir sagen: Es kann viel Zeit in Anspruch nehmen, wenn Du diese Aufgaben selbst übernimmst. Alternativ kannst Du eine Hausverwaltung beauftragen, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Diese musst Du bei Deiner Kalkulation unbedingt berücksichtigen.

Und bei der Auswahl der Hausverwaltung solltest Du auch auf die Zwischenmenschliche Ebene achten. Du solltest Dich auch persönlich gut betreut fühlen!

7. Langfristige Wertentwicklung

Bei einer Immobilie, mit der Du Gewinne erzielen willst, spielen nicht nur die kurzfristigen Mieteinnahmen eine Rolle, sondern auch die langfristige Wertentwicklung des Objekts. Hier ist es wichtig, den Markt genau zu beobachten: In vielen Lagen gibt es ein hohes Potenzial für Wertsteigerungen, insbesondere in Städten mit starkem Zuzug oder in aufstrebenden Vierteln. Allerdings gibt es auch Märkte, die stagnieren oder sogar rückläufig sind. Eine fundierte Marktanalyse ist daher entscheidend, um nicht nur von Mieteinnahmen zu profitieren, sondern auch langfristig durch den Verkauf der Immobilie einen Gewinn zu erzielen.

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Gegenden mit teilweise langsamer Wertentwicklung auch weitaus geringere Einstiegspreise bei Immobilien haben. Und dadurch man schneller in eine Rentabilität geraten kann. Nicht nur Berlin, Frankfurt, Hamburg, etc. sind die Top-Gegenden. Es kann auch in ländlichen Regionen interessant sein zu investieren.

Aber wie schon oft gesagt: „Das Leben ist keine Einbahnstraße“! Es  gibt auch die Möglichkeit der

8. Misch-Finanzierung bzw. Misch-Immobilie

Ja, es gibt tatsächlich eine interessante Mischvariante, bei der Du eine Immobilie sowohl zur Eigennutzung als auch als Renditeobjekt nutzen kannst. Diese Variante wird oft als „Teilvermietung“ oder „Mischimmobilie“ bezeichnet und kann eine attraktive Option sein, um die Vorteile beider Modelle – Eigennutzung und Rendite – zu kombinieren. Hier sind einige Aspekte und Überlegungen, die Du bei dieser Strategie beachten solltest:

Was bedeutet Eigennutzung und Rendite in Kombination?

Bei dieser Mischform nutzt Du einen Teil der Immobilie selbst, während der andere Teil vermietet wird. Das kann verschiedene Formen annehmen, zum Beispiel:

• Du kaufst oder baust ein Mehrfamilienhaus und bewohnst eine der Wohnungen selbst, während die anderen vermietet werden.
• Du erwirbst eine Doppelhaushälfte und vermietest die andere Hälfte.
• Du baust ein Haus mit Einliegerwohnung oder eine Wohnung mit separatem Mietbereich und vermietest den nicht selbstgenutzten Teil.
• Du kannst aber auch einen Teil eines Mehrfamilienhauses für Dein Büro nutzen, wenn Dein Ehepartner der alleinige Bauherr ist. Dies ist ein interessantes Steuermodell über das Dich Dein Steuerberater bestimmt aufklären kann!

Diese Variante ermöglicht es Dir, in den Genuss der Vorzüge eines eigenen Zuhauses zu kommen, während Du gleichzeitig Mieteinnahmen erzielst, die die Finanzierung der Immobilie unterstützen.

Vorteile der Mischimmobilie

Die Kombination von Eigennutzung und Vermietung bringt mehrere Vorteile:

• Mieteinnahmen zur Finanzierung: Ein entscheidender Vorteil ist, dass die Mieteinnahmen einen Teil der monatlichen Belastungen (z. B. Zinsen und Tilgung) decken können. Dadurch kannst Du Dir möglicherweise eine größere oder hochwertigere Immobilie leisten, als es ohne Vermietung möglich wäre.
• Steuerliche Vorteile: Wie bei reinen Renditeobjekten kannst Du auch bei der Teilvermietung viele Kosten steuerlich absetzen. Dazu gehören anteilige Zinsen für die Immobilienfinanzierung, laufende Betriebskosten, Instandhaltung und Abschreibungen. Allerdings kannst Du nur den vermieteten Teil steuerlich geltend machen, was eine genaue Aufteilung der Kosten erfordert.
• Flexibilität: Eine solche Immobilie bietet langfristige Flexibilität. Sollten sich Deine Lebensumstände ändern – z. B. durch Familienzuwachs oder Veränderungen im Beruf –, kannst Du den vermieteten Teil selbst nutzen oder bei Bedarf weiterhin vermieten. Das schafft Dir mehr Spielraum.

Nachteile und Herausforderungen

Trotz der vielen Vorteile bringt die Mischvariante auch einige Herausforderungen mit sich:

• Steuerliche Komplexität: Wenn Du einen Teil der Immobilie selbst nutzt und den anderen vermietest, musst Du eine klare Aufteilung der Kosten und Abschreibungen vornehmen. Dies kann steuerlich komplex werden, da der Anteil der vermieteten Fläche klar abgegrenzt werden muss. Hier lohnt es sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die maximalen Vorteile zu nutzen und keine Fehler zu machen.
• Verwaltungsaufwand: Auch wenn Du nur einen Teil Deiner Immobilie vermietest, bleibst Du Vermieter. Das bedeutet, Du musst Dich um Mietverträge, Mietersuche, Instandhaltung und möglicherweise Mietausfälle kümmern. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass es manchmal stressig sein kann, Mieter in der unmittelbaren Nachbarschaft zu haben, da Konflikte im Alltag leichter entstehen können. Daher solltest Du bei der Mieterauswahl besonders sorgfältig vorgehen.
• Finanzierung: Die Finanzierung einer Mischimmobilie kann unter Umständen anspruchsvoller sein, da Banken oft detaillierte Berechnungen anstellen, wie hoch die erwarteten Mieteinnahmen sind und wie stabil diese sind. Eine genaue Kalkulation ist hier besonders wichtig, um sicherzustellen, dass die Mieteinnahmen tatsächlich einen nennenswerten Teil der Kosten decken und es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.

Geeignete Immobilienarten für die Mischnutzung

Nicht jede Immobilie eignet sich für diese Mischform. Es gibt aber einige Immobilienarten, die besonders vorteilhaft sind:

• Mehrfamilienhäuser: Diese bieten Dir die Möglichkeit, eine Wohnung selbst zu nutzen und die anderen zu vermieten. Du kannst die Wohnflächen exakt nach Bedarf aufteilen und hast so sowohl Platz für Dich als auch Einnahmen.

• Doppelhaushälften: Hier ist die Abtrennung zwischen den Einheiten klar, was den Alltag für Vermieter und Mieter angenehmer macht. Du lebst zwar auf dem gleichen Grundstück, hast aber dennoch ein gewisses Maß an Privatsphäre.
• Häuser mit Einliegerwohnung: Das ist eine beliebte Option, da die Einliegerwohnung oft eine kleinere, separate Wohneinheit ist, die sich gut vermieten lässt. Für viele Investoren ist dies eine ideale Lösung, da der zusätzliche Wohnraum nicht zu groß ist und Mieteinnahmen trotzdem den Kredit entlasten.

Lage und Mietpotenzial

Bei einer Mischimmobilie spielt die Lage eine noch größere Rolle, als wenn Du nur für Dich und Deine Familie baust. Du musst sicherstellen, dass der vermietete Teil der Immobilie für potenzielle Mieter attraktiv ist.

In meiner Erfahrung ist es wichtig, die Lage nicht nur nach Deinen eigenen Bedürfnissen, sondern auch aus der Sicht potenzieller Mieter zu bewerten. Eine gute Lage trägt dazu bei, dass Leerstand vermieden wird und Du langfristig stabile Einnahmen hast.

Vermietung an Familienmitglieder

Eine weitere interessante Möglichkeit bei der Mischimmobilie ist die Vermietung an Familienmitglieder. Das kann vorteilhaft sein, da Du das Mietverhältnis in einem vertrauten Umfeld hast und mögliche Konflikte oft einfacher zu lösen sind. Allerdings müssen hier die steuerlichen Regeln beachtet werden: Wenn Du die Wohnung zu einem stark reduzierten Mietpreis vermietest, kann es sein, dass das Finanzamt dies nicht als „echte“ Vermietung anerkennt, und Du verlierst die steuerlichen Vorteile.

Mein Fazit

Der nachhaltige Aspekt bei der Finanzierung und Nutzung von Immobilien, egal ob zur Eigennutzung, als Renditeobjekt oder in einer Mischform, ist heute ein immer wichtigeres Thema. Nachhaltigkeit bezieht sich nicht nur auf ökologische Gesichtspunkte, sondern umfasst auch wirtschaftliche und soziale Faktoren, die langfristige Stabilität und Verantwortung fördern.

Auf verschiedenen Blogs von mir, gehe ich auf die unterschiedlichesten Themen ein.

• Nachhaltig Bauen – Materialien, Ressourcen, Planung etc.

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• 5 wichtige Basics: Grundstück, Planung, Materialien, etc.

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